港媒：释放土地解困局

工联会会长吴秋北有关土地问题的文章，在社会上引起不少讨论。吴秋北在文中指出香港并不是缺乏土地，深圳土地面积2050平方公里，人口1259万（比例为人均163平方米）；而香港土地面积1106平方公里，人口745.1万（比例为人均148平方米）。深圳的人均土地面积只是稍高於香港，但人均居住面积却多香港75%，当中一个癥结是现有的土地空间未能完全释放。

吴秋北在文中指出，香港不是土地不足，而是住宅土地开发不足，只要找到当中10%生态价值低的土地用以兴建房屋，人均居住面积就可翻一倍，市民面对的居住问题亦可大大解决。他重提“地产霸权”及高地价政策之说，以此作为土地房屋供应短缺问题之原因。事实上，这亦是市场供求问题、麵粉如何变成麵包的问题，当公私营房屋供应不足，刚性需求一直不能满足，市场价格自然上升。

确实，香港从不缺地，香港已发展土地仅及总面积的四分之一，比新加坡、深圳都要低很多，单是未被政府纳入发展的棕地至少达700公顷，还有2400公顷祖堂地、大量乡郊地如1200公顷湿地缓衝区等有潜力转劃为住宅用地的地皮，这些土地一直都存在，只是未能释放及善用，导致房屋供应出现断崖，这才是香港楼价居高不下的根源。

住宅土地开发严重不足

政府开拓土地工作近年举步维艰，开发郊野公园用地受到《郊野公园条例》限死，填海又面对巨大阻力，维港不能填，明日大屿提出在交椅洲和喜灵洲附近分阶段填海兴建人工岛，同样被部分人批评为“倒钱落海”，而等到明日大屿的房屋能够落成供应，又不知等到何年何日。

所以正如吴秋北文中所言，当前一个重点工作是“释放现有土地开发空间”，但要做到这点，特区政府的态度和决心最为关键，要将目前大量閒置土地释放出来，满足市民的住屋需要，需要政府加快审批统筹规劃，也需要公私营互相配合，共同解决香港的房屋问题。私人土地持有人想尽快建屋，货如轮转，但是否想快便真的做到呢？正如买下一大堆麵粉，没有配料、焗炉出问题的话，就难担保明日可以有麵包出炉应市。

目前新界及乡郊地区有大量閒置的土地资源，这些珍贵土地多年来一直晒太阳，当中大量棕地、农地被用作停车场、仓库，部分乾脆一直丢空，香港土地有价有市，为什麼在新界有大量土地却被閒置？原因是这些土地的拥有人要通过繁複官僚程序再补地价转为住宅用地，有关规劃、申请程序花费的时间相当漫长，需要经过多个政府部门审批，而且如果某一部门否决，便须重新走过整个程序。由於政府在改劃土地的审批程序愈趋繁複，有些发展项目竟要耗时10年或以上，甚至是20、30年，时间及成本极为高昂。

审批程序繁複导致三输

这些土地转换用途要花这麼多的时间，主要原因是审批程序由多个部门把关，不同部门对发展管制有不同标準和定义，对发展项目有不同的要求，申请工作费时失事，加上现行的补地价机制缺乏标準及透明度，令土地持有人无所适从。不少土地持有人知难而退，宁愿将土地转作货场、车场等其他用途，也不愿花大量成本转换成住宅用地，结果出现三输局面：土地持有人不能发挥土地的价值，政府不能释放土地解决房屋问题，市民上车愈来愈难，当中癥结正在於不合时宜的审批制度，制度并没有配合香港土地的需要，没有配合港人住屋的需要。

难怪在回归后20多年，香港再没有发展出一个新市镇，近年提出的古洞北／粉岭北、洪水桥、元朗南和东涌新市镇扩展等项目，发展极为缓慢，这就是根源，政府要展现出加快发展的决心，首要在现行的制度上下功夫。

中央出手完善香港选举制度，为政府施政扫除了障碍，社会各界都期望特区政府利用现时有利的环境，解决各种深层次经济民生问题，其中房屋更是重中之重，解决房屋问题的近水就是释放新界土地，而政府就是第一责任人。

总括而言，公私营房屋供应上要採取“双轨并行”模式，政府着力兴建公营房屋之余，亦应善用私人市场力量，加快所有相关程序，多管齐下令全港不至7%土地用於兴建住宅，才是解决困局的大道理。

资深评论员

来源：香港大公报作者：方靖之